Новый закон аренды в Ирландии 2026. Продать теперь можно только с арендаторами?
Существенные законодательные изменения на ирландском рынке аренды жилья должны вступить в силу 1 марта 2026 года, вводя национальную систему контроля арендной платы и переходя на шестилетние циклы аренды. В соответствии с этими реформами проводится четкое различие между мелкими землевладельцами, которым принадлежит до трех арендуемых помещений, и крупными землевладельцами или компаниями, имеющими четыре или более. В то время, как мелкие арендодатели сохраняют ограниченные права на расторжение договоров аренды с целью продажи или личного пользования в особо сложных условиях, крупным арендодателям фактически запрещено расторгать соглашения по этим причинам в течение цикла. Повышение арендной платы будет ограничено индексом потребительских цен или 2%, при этом рыночная ставка может быть изменена только в конце цикла или после добровольного ухода арендатора. Исследования показывают, что эти правила могут еще больше обесценить недвижимость, продаваемую с постоянными арендаторами, поскольку средняя стоимость сдаваемых в аренду домов уже составляет более 11%. Требования к соблюдению этих условий также ужесточаются, в соответствии с которыми уведомления о расторжении договора должны подаваться в Совет по аренде жилья в тот же день, когда они вручаются арендаторам. 1) RTB (Residential Tenancies Board) на странице про изменения с 1 марта 2026 пишет буквально: “If a landlord has 4 or more tenancies (or is a company)…” — то есть если у арендодателя 4+ аренд/тенантов ИЛИ если он компания, то действуют правила “крупного” арендодателя. На gov.ie (Департамент Housing) это разъяснено ещё прямее: Smaller landlords = 3 или меньше tenancies Larger landlords = 4+ tenancies или зарегистрированная компания То есть: даже если у компании 1 объект / 1 tenancy — по категории она всё равно “larger landlord”. 2) Почему так сделали (логика законодателя) Это не “про размер портфеля”, а про тип субъекта: компания воспринимается как профессиональный/корпоративный игрок, даже если объектов мало; компании проще использовать структуры владения, переписывать активы, создавать “SPV” и т.д.; цель реформ — жёстче ограничить no-fault termination именно для корпоративного сегмента (чтобы нельзя было “выгнать ради продажи/своего проживания” внутри цикла). 3) Нюанс, который важно знать обеим сторонам Эта “жёсткая” классификация важна прежде всего для правил прекращения аренды (termination) в рамках 6-летнего цикла. RTB объясняет, что после первых 6 месяцев: у компаний/4+ tenancies фактически остаются только 2 основания (нарушения арендатора или непригодность жилья под нужды) у 1–3 tenancies (физ.лица) — есть дополнительные основания (в т.ч. “hardship sale”/личное проживание в течение цикла и продажа/реновация/смена использования в конце цикла). И ещё важный процедурный момент: Notice of Termination нужно копировать/подавать в RTB в тот же день, иначе он может быть признан недействительным. 4) Одной фразой точно и юридически аккуратно: “С 1 марта 2026 категория арендодателя определяется по числу tenancies, но если арендодатель — зарегистрированная компания, она автоматически считается ‘larger landlord’ даже при одном объекте.”
